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近几年来中国房地产市场的风云变幻，为我们观察和分析利益时代的博弈，从而认识当今时代的特点，提供了一个很好的案例。
我在2003年发表的《房地产发展的新动力》（见《经济观察报》2003年10月13日）一文中提出了这样一个基本判断：从20世纪90年代初期开始，中国房地产进入一个非常规发展的时期。但这个时期是由两个阶段构成的。从90年代初期到21世纪初，可认为是第一个阶段，房地产超常规发展的动力主要来自于补课。在改革前，由于长期实行“重生产、轻生活”的发展战略，加之当时以再分配为特征的住房分配制度，城市居民居住条件的改善远远低于当时经济发展的水平。改革以来，随着城市居民收入水平的提高，特别是随着住房制度的改革，一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。以这个巨大的市场为基础，在十几年的时间里，中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。
据《2003年城镇房屋概况统计公报》数据，全国城镇人均住宅建筑面积2367平方米，户均住宅建筑面积7742平方米，户均成套住宅套数083套。尽管与发达国家比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，可以说，这样的数据表明，中国房地产“补课”的任务已经基本完成。但此时，房地产非常规化发展的阶段并没有结束。因为在这个时候，城市化开始成为推动房地产超常规发展的新动力。在20世纪的整个90年代，我国城市人口占总人口的比例以平均每年1个百分点的速度提高。这意味着每年大约有1000万人从农村涌向城市。而按照有关部门的规划，在21世纪的最初一段时间，我国的城市化仍然会保持这个速度，即每年有大约1000多万农村人口进入城市，城市人口占总人口的比重每年提高08~1个百分点。这样，在2020年之前，我国将有一半左右的人口居住到城市中。这样一个快速的城市化过程，必然对城市住房提出巨大的需求，从而推动房地产业的超常发展。
但这里必须注意到的是，虽然城市化造就的房地产市场是巨大的，但在现实中，城市化与房地产市场之间的关系曲折而复杂，因为大量农村人口进入城市，大多是以打工（或做小生意）的方式实现的。由于事实上两个劳动力市场的存在，打工者的工资相当低。在面对城市中高企不下的住房价格来说，这样的工资收入，几乎形成不了现实的购买力，或者说是形成不了有购买力的需求。因此，尽管在理论上城市化意味着对住房需求的增加，意味着对房地产市场的推动，但在现实中，却很难将这些由农村进入城市的人与住房需求挂起钩来。面对新的动力和市场，实际上需要房地产业做出调整，以适应新的、但与前一阶段时期明显不同的需求。近几年来人们通常所说的房地产中的结构性问题，实际上就是房地产业没有面对这种需求进行自身调整的表现。
可以说，正是从这个时候开始，中国房地产业的方向开始迷失了。在这超常规发展的第二个阶段上，市场的需求本来是在日益多样化，但中国房地产却走上了一条越来越窄的路子，一味追求高品质、大户型、豪宅甚至是超豪宅。最近正在美国访问的上海市长韩正在芝加哥发表了个讲话，其中很重要的一句话是：房子是百姓住的不是用来炒作的。而最近几年间房地产方向的迷失，恰恰也就在这里。如果说在20世纪整个90年代，尽管也有“炒房地产”的说法，也有海南以及其他一些地方出现房地产泡沫的现象，并且在泡沫破灭后引发了严重的社会后果，但总体来说，那时的房地产是以普通人的现实需求为基础的。最简单的事实是，那时的购房者基本是无房户或住房过于狭小者，人们买了新的房子就住进去，住房的空置率相对较低。但在最近这三四年时间里，情况渐渐发生了变化。正如市面上的一句话所表明的，现在是有房的人买房，而没有房的人不买房，因为他们买不起。购房者越来越多的不是以居住为目标，而是以投资为目标。根据2004年年中的资料，上海楼市中投资型买家比例占到了20％～30％，而且这一比例还在上升。在上海中心城区，每平方米楼价上万元的住房50％以上是外省或境外购房者的投资性购房；本地置业者中，也有很多购房者的目的是出于投资。因此很多上海市民开始抱怨说上海已经不再是上海人的上海了。也就是说，这时的房子已经越来越脱离居所的含义，而成为一件被炒作的物品。
如果说在补课阶段一个独特的景观是你可以看到周边的人不断搬到新居里去，在这从最近三四年开始的新阶段中，独特的景观则是你很少见到周边的人乔迁新居，但房子的价格却扶摇直上。人们谈论最多的，不再是谁谁迁入新居，而是房子的价格又上升了多少。于是，房价的迅猛上涨，就成为这一时期最为引人注目的风景。在补课阶段，由于北京大机关集中形成的集团购买力，北京的房价曾位列全国第一。但在炒风渐起之后，上海很快后来居上。2004年3月上海平均房价达到5118元，首次超过北京成为全国最贵，其后一直作为领头羊，带领中国房价迅速攀升。根据有关研究，上海房市是从1998年开始启动的，当时上海住宅平均销售价格3026元/平方米，从2002年开始，上海房价开始如脱缰的野马，越奔越快，尤其是2003年和2004年这两年，市区房价涨幅每年都超过30％。其中，到2004年年底，上海住宅的平均销售价格已经达到5500元/平方米。商品房平均价格为8124元/平方米，静安、长宁、徐汇、虹口等六个中心城区的平均价格均超过10000元/平方米，其他次中心区均价也超过8000元/平方米。2005年1月，上海中心11个城区楼盘均价为9204元/平方米，比去年同期上涨30％，这个月新增供应住宅项目价格超过8000元/平方米的占到50％。
对于不断攀升的房价，人们总是用“有需求”来论证其合理性。说白了，就是有人买就是有需求，卖得出去，价格就是合理。其实，需求有真实与虚假之分，并非只要有人买就意味着有真正的需求。
发生在17世纪荷兰的郁金香狂热，就是一个很好的例子。郁金香本是荷兰一种极为普通的花卉。在17世纪的时候，郁金香成为人们炒作的对象。于是，一些投机商开始大量囤积郁金香球茎，并大肆炒作。郁金香球茎的价格开始猛涨，价格越高，购买者越多。在此背景下，欧洲各国的投机商纷纷拥集荷兰，加入了这一投机狂潮。据说，在1636年，以往表面上看起来不值一钱的一枝郁金香，竟然达到了与一辆马车、几匹马等值的地步。1637年，一种叫“Switser”的郁金香球茎价格在一个月里上涨了485％！一年时间里，郁金香总涨幅高达5900％。如果仅仅从是否有需求，是否有人买，是否卖得出去的标准去衡量，这时荷兰郁金香的价格也是合理的。但我们都知道这是一种病态的疯狂，炒作掀起的狂热并不代表真正的需求。其后的结果可以想见，当人们对郁金香真正的价值产生怀疑的时候，狂热就结束了。很快，郁金香球茎的价格跌到了一只普通洋葱的水平，无数人一夜之间从富翁变成了穷光蛋。
当然，房子与郁金香无法简单地相提并论，但其中的逻辑与道理是一样的。因此我们需要分析，炒作是如何可能的，其社会的后果又是什么。房地产博弈之二：博弈的主体与联盟博弈——断裂社会的利益冲突与和谐
《博弈》 第二部分房地产博弈之二
房地产博弈之二：
博弈的主体与联盟
在对于高企的房价莫衷一是的时候，一家刊物的记者在上海采访时发现了一个有趣的现象：对房价看多者多为相关政府官员、房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者；看空者多为新闻媒体（不包括在沪媒体）、投行人士、银行人士和学院派房地产研究人员。双方均言之凿凿，自成体系，令局外人眼花缭乱。
应当说，上述看法上的分野，在很大程度上反映出利益关系的格局。在上述几方中，除了媒体和研究人员之外，基本都是利益中人。其中相当一批人的看法与其说表明的是自己的客观判断，不如说表明的是自己的主张，是他们对房价走势的希望。
因此，要分析今天的房地产市场及其最近不正常的走势，就不能不对所牵涉的几个基本利益主体及其博弈过程进行分析。
在今天的中国，房地产商已经成为一个发育程度最高的利益主体。这首先是因为，房地产是过去十几年间资源积聚速度最快，同时也是资源积聚规模最大的一个领域。其次，房地产商也是较早以自觉的意识甚至集体的力量影响政府政策和社会风向的一个群体。这个历史要追溯到20世纪90年代初海南等地房地产泡沫破灭之后。当时由于经济过热，特别是房地产过热，政府出台紧缩政策以收缩银根，这样就断了房地产炒作的资金链条。于是，从这个时候起，人们就看到，由媒体或其他机构出面，召开了一系列的研讨会，请一些著名的经济学家出来讲话。这些研讨会的基调大体是：目前中国经济并没有过热，政府应当改变紧缩政策，放松银根。这些研讨会的目的非常明确：政府放松银根，被套的房地产解套。
而房地产集团最漂亮的一次博弈则是在2003年。当年6月13日央行出台121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等。对此，有人惊呼：“房地产的冬天来了。”这时人们又看到，房地产商动作频频，各种研讨会相继召开，业内的头面