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房价组成：由地价、税费、建筑成本、资本成本、开发利润等所组成。
房产转让：须通过房屋所在地的房地产交易部门办理房产变更登记，才合法有效，否则是无效转让。
房地产买卖中的税费：营业税、契税、印花税等。如果申请按押贷款，还有律师费（公证费）、保险费、备案费等。
二手房：指已经销售出去过的、再次转手出售的旧房。
2 房产投资的天时地利
由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且在不断的换房，小换大、低换高，这种变换机会为房地产投资带来可预期的收益。但房地产作为不动产，最大缺点是流动性较差，它不象其他金融产品，可随时变现或较容易变现；房地产投资额的起点都比较大，一般动辄数十万，或上百万。所以房地产投资时应该考虑到是否具有增值潜力，可从以下几个方面来判断：
首先，对城市的判断
一线城市：热点区域选热点
对于想投资全国一线城市的投资者来说，首先要对长三角、珠三角、环渤海等大的经济圈有比较正确的预期，然后对单一城市的发展有客观的认识，再结合两者对意欲投资的城市在区域经济中的地位作出判断。若这个区域是全国的热点，这个城市又是热点区域中的热点，那投资就更具潜力。例如长三角处于中国经济的焦点地带，上海为长三角经济圈的核心，同时又面临大开发，所以其楼价的走高与稳定也就不难理解。同时因为上海的带动，杭嘉湖一带房价也一路走高。
二三线城市：收入年限相结合
对于想投资全国二三线城市的投资者来说，地区发展水平参差不齐，在判断城市投资潜力非常重要，影响房地产价格走势的因素是多种多样的，有政策因素，也有市场供求因素，而居民收入和支付年限相结合是判断城市的投资潜力的基本依据。一个城市居民购房支付年限普遍较短，说明该地区购房潜力大，但该地的投资价值却不大。根据经验，该地区的房价可能非常低，而居民的收入并不高，购房支付年限短主要是因为需求的短期释放有一定的积蓄支撑，因此该地区房地产投资价值也就不大。相反一个城市居民普遍购房支付年限很长，根据经验，居民收入水平一般也会很高，但投资的潜力也不一定大。原因很简单，购房支付年限长，一方面可能是该地区房地产发展出现过热，房价太高所致；另一方面可能是该地区的市场需求已经过很长时间的消化，市场出现得更多的是新生的需求。在缺少多年积蓄的情况下，购房只能靠更长的支付期限来支持。一般来说，购房支付年限处于全国平均水平以下的中等水平的地区，房地产投资潜力最大，这些地区房价不太高，还有上升空间，区位经济又很发达，人民收入水平较高，购房支出较大，非常有利于房地产的发展，其投资潜力相当可观。
其次，对区域的判断
由于城市内部经济发展不平衡，同一城市的不同区域投资潜力也存在较大差异。如北京的丰台区、西城区和海淀区存在着不同的经济增长率和发展前景；上海的浦东、松江和黄浦区也存在着非常大的差异。这就需要了解城市发展方向，抢占区域先机：或者在城市未来中心区、目前开发区购置房产，或者在目前繁华地区购置新开发楼盘。只要投资者注意城市规划和各个区的发展特点，就能判断和发现相对价值。这里的相对价值又可以一分为二地理解。
第三，对地段的判断
房地产投资第一是地段，第二是地段，第三还是地段。由此可见，地段区位的优劣是决定房地产价值的首要条件，对于投资型物业尤甚。投资者购买的不仅仅是这个项目本身的价值，更是项目所处区位的未来发展前景和空间。如果对区位的发展判断失误，无论开发商承诺能给你带来多丰厚的回报，投资者的收益最终都未必能得到保障。不过选择一个好的区位和地段的确很难。能立刻见效的成熟地段价位高、升值慢，而能升值的地段风险大、见效慢，希望投资者能在权衡中把握机遇。
地理位置和区位，是城市经济发展中长期形成的特定的区域。好的地段常具备优越的地理位置、区位经济优势明显、有一定的历史文化传统、在公众心目中特殊的地位具有无可替代性等因素，故常有“旺地”、“黄金地段”一说，来衡量物业升值与否。在选择房产时，首先要考虑所在位置地段是否有发展，是否有政府支持政策，是否已具备较好的基础配套设施。大凡具备上述几条特征的区域，往往能成为热点，人气会比较旺。整个地段如果能够热起来，自然容易带动房产的升值。
3 如何发现具有升值潜力的房子
第一、社区周边具有改造潜力
地处有改造潜力区域的项目是可以作为投资候选的。投资买的是未来。买什么地方的未来？肯定应该是有潜质的地方。已经开发改造结束的区域，卖价已经很高，升值的潜力不大，这种项目作为投资就不合适。而有些社区，地处的周边区域正待开发，基础设施如公交、城铁、轻轨、道路等正在建设，虽然基础设施建设的快慢速度决定了房产增值的快慢和大小，可以肯定的是，房价肯定能够上行。这相当于成品与半成品的关系，成品的价格已经不变，而半成品到成品还有一段利润空间。
第二、项目具备优秀素质
理论上说，越大、越综合的项目，增值的可能性越大。人的居住习惯是喜欢扎堆的，写字楼、住宅、商场喜欢扎堆，就是开饭馆也喜欢扎堆，饭馆开的越多的地方，租金也越贵。这可能就是所谓的“人气”。
第三、 位置具备自然增值能力
既没有规模，也不在未来会升值区域里的房子，以投资为目的的购房者，基本上可以放弃。但有一种情况例外，就是虽然项目本身升值的可能性不大，但房子位处市区，即使规模只有两栋楼，也会增值。因为它的地理位置会增值，这属于自然增值，不属于人文增值。这样的房子，楼好坏与否已不再重要、配套是否齐全也退而居其次，应该买下来。
就房子本身探讨它究竟能升值还是贬值，是不科学的。如果这个区域都不增值、这个项目都不增值，你的房子增值的可能性就不大。所以选择保值和增值，看的是项目而非房子本身。
4 购房的基本步骤
购房的过程；即：先确定目的、评估实力（审视资产状况）、选择目标（选择投资品种）、具体实施（调整资源配置）、正式交易、验收入住等；这些步骤包括房地产投资中需注意的许多问题，以及各种策略和技巧。具体来说，包括以下五步：
第一步 着手准备
确定购房目标：一是房子是自住宅还投资？二是房子的类型？如面积、结构、环境等初步要求。
评估购房能力：先要搞清楚家庭可动用的购房资金，以及贷款的还贷能力，如期限、每月最大限额等。
了解基础知识：必须了解一些房地产的基础常识和法律法规方面的内容，或者请专业律师帮助。
第二步 市场考察
分析楼市状况：对购房所在地的楼市进行全面了解，摸清大概的行情状况。可通过新闻媒体、其他媒体、展示会或交易会、其他方式等获得信息。
选择购房区域：在准备充分后，先确定房子的大概方向。主要在城市的哪个区？
收集房源信息：在选定区域内收集楼盘信息，根据初步筛选出可选楼盘清单。
实地考察看房：尽可能多的看房，充分比较与了解。
第三步 具体实施
锁定中意目标：充分比较后，锁定中意房子，并进行决策前的最后详细考察。
洽谈购房交易：开始与开发房或销售代理行进行正式的洽谈了。‘
第四步 交易过户
签定预售合同：重视合同细节，最好带上您的律师。
经办贷款保险：选择合理的贷款方式及贷款银行，办理抵押贷款的手续，以及购房贷款保险。
办理产权过户：正式办理房地产产权过户手续。需缴纳各种税费。
第五步 收房入住
验收：全面质量验收。重要！
入伙：办理入伙手续，开始交纳管理费。开通水电、煤气、电话、电视、邮箱、网络等。
装修：又一场战争开始了！
5 二手房屋转让时需要缴纳多少个税？
国家税务总局（国税发〔2006〕108号）《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（注：宁波市从2006年8月1日起），房屋转让时纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，按差额20％缴纳个人所得税。对纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的1％核定其应纳个人所得税额。国家税务总局（国税函〔2007〕606）《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》中表示：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”
房屋转让纳税计算公式：
* 按转让收入总价的１％计算个税（未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值的）
* 按差额20％缴纳个税：
商品房：（转让收入－买入价－相关税费－贷款利息等合理费用）×20％
经济适合房：（转让收入－买入价－相关税费－土地出让金－贷款利息等合理费用）×20％
例：假设某套普通住房（建筑面积１４０平方米以下），买入时价格为８０万元，卖出的价格为１００万元，装修花了１０万元，为一次性付款。那么该房屋的