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回顾历史，香港楼市自1984年开始消化中英谈判后至1997年楼市高峰在内的十三年光景，负利率环境令市民乐于借〃平钱〃投资物业，从而推动住宅楼价上升。纵然1990年港英政府推出打击炒楼措施，收紧按揭成数，试图阻止楼价狂升，但负利率环境迫使市民拿出真金白银投资物业市场，最终令楼市在短时间内完成调整，重纳升轨。
从另一角度出发，当实质利率为正数，银行存款回报高于通胀时，市民则愿意将现金转变为银行存款，打击投资意欲，令楼市失去投资需求，从而导致楼价向下调整。1997年后通货紧缩，以及2004年港美同步加息，令实质利率由负转正，分别导致楼价陷入长达七年下降轨道，以及自2005年年中起楼价牛皮横行多达一年半，恰好解释实质利率高低对刺激楼价升势的威力所在（图五）。
今时今日，把现金放入银行的所收取的二点二七厘利息，已经不能补偿到因通货膨胀（以最新消费物业指数作替代）2。3％所引起购买力减低的损失，负利率情况已告出现。通胀膨胀速度正蚕食资产（大部分为银行存款）购买力，在实质负利率环境再现的情况下，深信资金将引导银行存款流向住宅物业及股票市场，楼价上升的机会无疑进一步上升。
住宅供应短缺
除了预计住宅需求增加之外，住宅物业新供应愈见短缺，对刺激楼价上升亦会帮上一个大忙。事实上，政府早年停止卖地，私宅落成量随即由2002年的三万四千伙大幅下降至2007年约一万六千五百伙水平，减幅超越50％。鉴于2004年政府恢复卖地并推行勾地制度初期，发展商购置地皮意欲不高，当时大部分发展商土地储备相当紧绌；加上当时成功勾出的地皮发展规模亦较小，影响新项目拓展速度，导致2005年住宅动工少于一万伙水平。倘若以一般住宅项目平均建筑期十八至二十四个月推算，相信今年住宅落成量将进一步滑落至一万二千九百伙（图六）；再配合近五年一手住宅平均成交量二万一千伙计算，估计未来住宅供应更供不应求，楼市向上的趋势料更难在今年逆转。
感性认识亦预示升势到来
除了上述一些实质而有力的数据外，笔者每天阅览大量楼市材料，包括报纸及研究报告，亦会致电到分行与前线经理、同事甚至友人，了解最新资讯及市场脉搏，撰写一些住宅成交稿件，亦发现近期一些市场异动，预示楼市升浪距离不远。例如从早前与前线经理对话中，得知本港楼市领先指标、龙头屋苑太古城今年1月份成交量价走势，便足以令我咋舌。
太古城1月份成交量价表现突出非常，全月共录得一百一十八宗二手买卖，较去年12月的六十六宗增加79％外，按月成交量更超越2005年大旺市时1月份的一百一十宗水平。此外，屋苑楼价自2005年中开始横行后，一直徘徊在五千至五千五百五十元阻力区，但是上月成交尺价却可在承接增强下以〃上升旗形〃冲破五千六百元关口，亦同时突破2005年高位。以技术形态分析，一线屋苑楼价突破阻力并有大成交量配合；而三个月楼价移动平均值持续上升，并且高于六个月移动平均值，预示楼市开始转势，令笔者感觉楼市升浪雏形已现（图七）。
另一方面，近日与沙田区前线同事谈到，二手楼价近月再升，推动不少于2005年高峰入市的〃蟹民〃趁势沽货套现，重整资金，然后再战二手市场。事实上，从近月撰写成交的稿件发现，在2005年高位入市、并在2006年底至2007年初沽货获利离场的投资者及业主人数正不断增加，亦即是说，被困楼市的资金正逐步松绑，此批由〃死水〃变〃活水〃的新资本，亦令楼市带来相当的正面刺激。
由去年底直至农历年前，婚宴每周末日从无间断。喜事不断，除了反映经济环境好转，令年轻人敢于对爱侣许下一生爱情承诺，订下置业大计，令楼市多了一批新力军外；就连笔者在朋友婚宴席间与友人倾谈，亦发现不少中产业主已趁着数年来楼市及股市复苏期间，赚到大笔余钱，正忧心为资金寻找出路，或动用资金换楼。本人深信拥有此类背景的中产业主大有人在，说不定此批业主又会在楼市环境再次转好之际自用或作长线投资，成为楼市另一路奇兵。
顺势者昌，逆势者亡
虽然2007年初楼市升势再现，惟仅属雏形，楼市第三波升浪会否正式开展并能维持下去，仍然有待观察。笔者深信，由于目前楼市利好因素多于利淡因素，从种种迹象显示，购买力将突如其来大增，加上新的住宅供应下降，楼市第三波升浪在今年出现的机会相当大，答案预计在今年3、4月期间便会知晓。
笔者十分希望楼市气候再次转变，能令本人的小气候主观愿望成真外，亦借用《信报》投资者日记作者曹仁超的话：〃有智慧不如趁势。顺势者昌，逆势者亡〃向投资者勉励，希望各位能把握楼市大升浪，在2007年赚取丰厚回报。
周满杰
PDF原文：
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标题：
《信报》董事曹志明：大胆探索西方投资理论
来源：
信报月刊
发布日期：
2007…04…01
全文：
曹Sir说，现在仍然深信这东西方理论。〃事隔二十多年，我愈来愈相信东方世界的冒起，西方政府在经济发展的功能已接近极限。〃
《信报》〃投资者日记〃的读者对作者〃曹仁超〃的名字都非常熟悉，但鲜有知道早期《信报月刊》风靡一时的〃关寿麟〃，正是他的另一化名。曹仁超近来谈起关寿麟的文章，仍然津津乐道，认为有创意，有些论调经二十多年的历史洗礼，至今更为可信。
《信报》董事曹志明，即〃投资者日记〃作者曹仁超，于1973年已加入《信报》，目睹了《信报月刊》于1977年3月诞生。他说，《信月》的创立可为《信报》达到宣传之用。〃《信报月刊》放在报摊上，《信报》二字相当抢眼，可以免费宣传。〃此外，由于当时《信报》版面有限，只有数页纸，那些字数较多的或较有参考价值的都放在《信报月刊》。
〃关寿麟〃探索西方投资理论
1973年3月股市狂升至1775点，之后发生股灾，辗转至1974年12月下跌至150点，投资者对股市感到毛骨悚然，漠不关心，许久没有恢复入市的信心。关寿麟于第10期（1978年1月）首次在《信月》撰稿，题为〈憎恨心理使股市牛皮不振〉，接着2月又发表〈熊市中投资者自处之道〉。
经历股市大跌，人们开始关心投资的方法；关寿麟撰文旨在探索证券投资的艺术。他先是介绍西方的投资技术如移动平均数与R/S的功用，又教导散户求存自卫的招数，兼谈大户造市伎俩；又提醒散户投机是一门高深的学问。
1978年关氏对投资理论尤感兴趣，先后发表了〈太极图与股市循环〉及〈股市中的〃电力〃与〃电压〃〉。又撰写〈循环理论与股市升降〉，又以杜氏理论观察股市，甚至以〃奇异的数字组合〃看香港股市的去向。〃这些在当时看来似是怪论，但能刺激到读者思考，可以同意或反对，非常过瘾。〃
曹志明以其真名于1980年4月的〈太阳黑子与投资心理浅说〉最感自豪，指出了太阳黑子与经济高低潮都是十一年的周期，这看似论证却又显得悬疑巧合。〃当时关寿麟将外国的投资概念引进来。例如：将太极图的由衰转盛，由盛转衰的理论，应用在分析走势之中。也引入太阳黑子理论，当时对投资者来说，很有新鲜感。〃因此，《信月》在当时广受欢迎，出现读者抢购《信月》而迫爆玻璃门事件。
《信月》单月收订阅金五十万元
月刊的销量上升得很快，1980年11月一个月内，《信月》就增加了近五千个订户，并把零售价由十元提高一半，每期零售十五元，每年订阅费为一百元。单是该月报社就进账了五十万元的收入。曹仁超笑着说：〃月刊的订阅收入，为报社带来了极可观的流动资金。〃1980年12月《信月》的订户高达一万名，连市面上发售的，销量达到二万本的高峰。
1978年关寿麟几乎每月以大胆的题材撰文，后来《信月》强化以具学术性的经济评论文章为重点，曹仁超便较少以该名字发表文章。1980年只有一篇（扩大获利基础的妙法〉，翌年有两篇谈艾略特的波浪理论，以此推测香港股市去向。1982年底又再大胆地撰〈星球周期活动与循环理论学说的关系〉，以此看香港股市趋向；并发表〈从长期循环看香港物业盛衰〉。之后关寿麟已绝少在月刊提笔。（除1986年1月发表〈点石成金的股市先知可信吗？〉之外）
东西方理论至今仍然适用
曹Sir早期经常购入外文学报，并参考西方学者Raymond H。 Wheeler、Nikolai Kondratieff等循环理论来看东西方经济的起伏。他回想说，十五世纪文艺复兴时期至第二次世界大战结束，刚好是五百年，因此由四十年代开始是东方冒起，东方展开五百年繁荣期。在第一个一百年时期会出现混乱，由此孕育之后二、三百年经济向上的繁荣期。曹仁超说：〃当时有点'扮'科学，根据很多数据来分析，引起了读者的兴趣，希望亚洲经济走向新循环。〃
至于西方，他说人们经历了封建制度人类思想长期的箝制，在文艺复兴时行为变得勇敢，愿意冒险，自由的思想带来了科技的突破，现在处于繁荣期的西方人显得自大，这点都可在美国人身上观察出来。
〃现在印度正寻求突破，开始要占取优势。中国人的思想在真正解放，诸如：中国�