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当然，收入增加之后，储蓄的投资去向就成为问题。银行存款年利息不过2％，还低于通货膨胀
率，存款显然是亏本生意。而股市和基金又是不可靠的投资，过去几年下来回报率为负，这也
是一种亏本生意。那么，在老百姓不能投资国外、也不能轻易创业的情况下，存下的钱到底往
哪里投呢？房产显然是一种更可靠的投资品种，因为它是看得见摸得着的实物投资，不存在公
司治理问题，相对不易受骗，即使房价不涨，租出去还能得到高于通货膨胀率的租金。因此，1998
年住房市场化给老百姓提供了一种可靠的投资途径，增加了人们的选择空间，使老百姓能更合
理地安排一辈子的经济生活。有了商品房，张三李四们可通过买卖房产得到跟银行存款、股票、
证券在收益和风险上都不同的投资渠道。而且通过出租，为那些自己暂时买不起或者还不想买
房的老百姓提供住房。何乐而不为？
房产的投资价值取决于其流动性，交易障碍越多，交易费用越高，房产的投资性就越低。
我们可能觉得对于那些买房只给自己住的家庭而言，这种流动性和投资性并不相关。—其实不
然。实际上，过去10 多年里许多家庭都换过房子，甚至换过几次，如果二手房交易障碍重重、
成本很高，对大众的后果可想而知。即使张三的房子许多年之内不会卖，拥有出售房产的灵活
性总不是坏事，万一哪天他也要换房呢？再者，在房产的投资性降低之后买房投资的人就少了，
可供出租的住房供给就减少，租房住的年轻人和家庭就要付更高的租金，他们的选择空间也就
更窄，整个社会的福利也就越低。
行政管制导致房产泡沫
一些同仁会说，这次针对房产的管制与征税是特殊时期的特定问题逼出来的，是符合“公众
利益”的。—我不怀疑这点，而且相信任何国家在任何时候都可以为加强行政管制或加税找到特
殊理由，这不是问题的关键。关键的是房产泡沫到底是如何形成的？这些调控会把中国带向什
么经济状态？如果是过去的行政管制导致了房产泡沫，那就更不应靠牺牲老百姓的产权来减缓
行政措施产生的扭曲。
1998 年房改之后，房地产业发展很快，跟建材、家具、家电、钢铁、中介、金融、室内装
修等一系列相关行业一起，成为GDP 增长的主要动力之一，也让老百姓通过购房使自己的财富
跟着经济一起涨。特别是，除了因为政府对土地、信贷、房产开发的审批控制而引出的腐败外，
房地产是竞争性较高、相当市场化的行业，竞争使住房设计和质量日益接近人们的需求，种类
选择也越来越多，人们的生活“幸福感”也跟着上升。
不能以房产调控名义摄取私人产权（3）
或许因为房产业这些年“太成功”，住房设计与舒适度改进得“太快”，使前两年才买到房子
的人马上渴望换更新的房子，也跟着抱怨房价涨得太快，等等，于是，对房产市场的“宏观调控”
从2002 年就开始了，市场的“太成功”反而给自身引来不受约束的管制。
虽然2002 年5 月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对房产业有较大的影响，但真
正打开房产调控序幕的是央行2003 年著名的“121 文件”，用意是提高地产商自有资金的比例。
当时的背景之一是上海地产商周正毅事件，那一事件使群情激奋，非整治、约束一下房产开发
商不可。“121 文件”正迎合了当时的情绪。可是，客观上，这类举措的实际效果只不过是提高了
房产开发的创业门槛，把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外，让他们得
不到贷款，逼着他们另找他业，从而减少普通百姓的房地产创业机会。一旦普通开发商少了，
中低档住房的供给也会减少，供给少了就促使房价上涨。另一方面，那些周正毅们之所以是周
正毅，就是因为他们历来就靠门路，也有门路，那么有无“121 文件”或类似规定对他们没什么影
响，这种规定反而是减少了来自平民百姓地产商的竞争，使周正毅们更能涨价、有更大发财空
间。换句话说，基于朴素情绪的行政管制虽然用意是整治那些违规者，但实际上往往是帮了他
们，害的是那些本意想帮的普通人，使后者的财富增值机会受到限制。
第二波调控是2004 年的一系列文件和通知，它们限制农用土地转为非农建设用地（包括房
产开发），比如规定半年内暂停农用地转非农，控制建设用地的审批，等等。这些措施的直接效
果也是减少住房的供给，并使土地价格上涨（这本身是好事）；同时，央行进一步控制对房地产
开发的信贷资金，要求商业银行将开发商项目资本金比例从20％提到35％以上。当然，这一系
列旨在调控、限制房地产开发或者说抑制房地产过热的措施受到老百姓的广泛欢迎，大家以为
这下可抑制房价并挤走一部分房产商了。因为资金短缺，一些房产商确实被淘汰掉。可是，这
些措施减少了房产业的竞争，整治开发商也等于降低住房供给，在需求不断上升的情况下，房
价只会加快涨速，而不是像人们希望看到的房价下跌。
实际上，2004 年的一系列铁腕措施确实效果很好，抑制了房产商的投资并使住房供给的增
速减慢（相对于住房需求而言），结果是房价开始疯涨。2004 年全国房价涨幅14。4％，比2003
年高10。6％，创历史新高。等2004 年的各项行政措施实施之后，到2005 年第一季度其效果更
明显：房价同比再上涨12。5％。从市场规律角度看，这些结果说明那些管制的确有效，只不过
与希望看到的结果正好相反。
除房价之外，住房供给结构是大家指责最多的：普通经济房太少，高档豪华房太多。这种
结局并不奇怪。在2004 年初的支持“三农”政策出台后，管理层试图缩减农用地转房产开发土地
的规模，银根也进一步紧缩，那么能活下来的开发商在得到供给稀有的土地之后必然是重点建
高档房，因为高档房的利润高，这是在土地和资金都紧缺情况下的最优安排。这是最符合市场
经济规则的结果。
其实，如果决策者限制土地供给的初衷是减少土地的浪费，让每一寸土地由农用转非农用
之后所能创造的价值达到最高，那么，开发商选择建高档房以及市场房价快涨都跟当初的政策
目的是一致的，因为高房价的效果之一是增加土地占用的成本，这反过来可抑制住房需求，使
土地不被随便用于非农建设。
宏观调控不能以牺牲公民的经济权利为基础
到2005 年第一季度，房价加速上涨。其实，从经济学的角度讲，如果管理层的目的是既要
控制土地供给、限制房产商的开发规模，又要让房价“便宜”，这等于是“既要马儿跑，又不给马
儿吃草”，是相互矛盾的两个目标。2005 年春节之后，管理层只有两种选择：要么放弃2004 年
一系列压制住房供给的措施，要么想法降低需求。显然，他们选择了后一种。
问题是如何降低房产需求？第一种办法是调高住房贷款利率，通过增加住房投资成本来抑
制需求，央行也确实上调过贷款利率。但是，一方面调高利率过多会使国有企业负担太重，拖
垮已经亏损多年的企业；另一方面调高利率之后会进一步增加人民币升值压力，吸引更多热钱，
那又会捅开另一个马蜂窝。于是，在利率、银行、外汇、国有企业、股市等经济的方方面面都
有问题的时候，哪一方都动不得，触一发而动千钧。这说明，在过度行政管制的经济里，各行
各业的行政部门都很忙，先是越忙则越扭曲，后是越扭曲则越要忙；股市要政府帮忙“炒”上去，
房市又要政府帮忙“压”下来。在其他行业都受到高度行政管制的时候，政府无法通过上调利率
来抑制房产需求，那会捅开太多的“马蜂窝”。
不能以房产调控名义摄取私人产权（4）
第二种办法是增加老百姓储蓄的投资去向，使他们不至于非投资房产不可。这些措施包括
搞好股市和上市公司治理、增加股市的可信度与透明度；为老百姓开放境外投资，让他们更好
地组合各类投资、降低风险；放开对许多行业的准入门槛、改善民间创业空间，使更多个人存
款投向民营创业。
前两种手段可能都需要时间才能发挥效果，但会把中国市场改革引向该走的路，有利于建
立长久必要的市场架构，使市场发展比较平稳，不会大起大落。
第三种办法是用强制性的行政措施把需求压下去，包括设置交易障碍、增加各种税率，等
等。自2005 年春节以来，管理层选择的正是这一手段。因为这些手段有悖于市场原则，为了保
证其执行，还必须要求各级政府把压低房价当成当年的头等政绩任务，强化问责。这种铁腕措
施也必然给地方部门创造了新的寻租机会，比如，为了享受“普通经济房”的优惠，人们不得不
找关系、找后门，一种新的寻租机会从2005 年6 月1 日开始了。
特别值得一提的是，第二种和第三种办法有着本质的差别。第二种办法是为老百姓增加更
多的投资选择，扩大他们的经济空间。就像当年的住房市场化一样，其效果是扩充人们的经济
权利。这也类似于北宋王安石的“开源”策略，为老百姓广开财路。相比之下，虽然强制性行政
措施、高房产税可把需求压下去，但这是通过限制个人的经济权利、靠稀释私人产权而取得的。
一种手段是扩充老百姓的经济权利，另一种是限制个人的交易权和产权，我们看到针对同样的
经济问题，其解决办法可以如此的不同。限制交易的举措客观上正在逆转1998 年房产市场化所
产生的好处，把相对已市场化的房产业也变成十足的“政策市”。
为什么非压房价不可？
我们不妨冷静想想：难道买