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用地产代理促销；地产代理业已开拓至一手市场的业务，收入来源也增加。恒基兆业地产近年销售大型楼盘如嘉亨湾成绩理想，连同单幢楼小型楼盘都依赖代理，营业部总经理谢伟铨说，地产代理集团的网络分布广，能带来全港各地的买家前来，地产代理本身有一定客源，由他们协助售楼，效果不错。“规模大的楼盘除了自己营业部直销之外，找代理能加快销售，较小的楼盘靠卖广告促销不化算，透过地产代理很有用。”他说，发展商与地产代理之间是相辅相承的。“有时我们的楼宇受欢迎，我们没有邀请他们来，他们也带客一群一群地前来。我们的楼盘销售快，他们也赚了佣金。”
近年无论地产市道是淡是旺，发展商都需要地产代理帮忙促销一手盘。2003年沙士爆发，楼市水静河飞，地产商依赖代理拉客，一手成交二万七千宗。翌年楼市反弹，一手略减为有二万五千宗。2005年香港经济复苏，价格飞升，一手住宅的成交有一万五千宗，由于购买力转移到二手市场，年中发展已洞悉加息、将接二连三，赶紧吸纳港人购买力。
去年8、9、10月，新鸿基的君汇港、信和的一号银海、长江的四季豪园、都会駅等大型楼盘，都极力倚赖地产代理拉客到场。施永青于11月4日撰文指出：“一个盘有时一天才卖二、三十单位，但一间代理派了一、二百人驻场，地产商仍嫌不够。香港有四间主要代理行，加起来已有五、六百人，整条街都已是代理，行人经过一如要打木人巷，但发展商仍打电话来埋怨，说我们派去另一个新盘的人数比他的楼盘多，要我们增派人手。”
部分区域（如黄埔花园）的中原、美联分行在假日都拉闸关门，有些主管实行放弃二手市场，主攻一手市场，吩咐旗下地产代理要带某个数量客人到场，否则要罚款或不能放假。地产发展商以厚佣吸引地产代理效力，佣金高至楼价的2。5％，也有高至2％另加十万元奖金。地产代理纷纷拉客前往，买卖气氛特旺，一名都会驭的买家说：“在场内人群众多，气氛热闹，好像不买楼就执输，只要稍为有点意思买楼，又有财力的话，在代理催促之下很难不动心。”
发展商营业部对地产代理是又爱又恨的。发展商以往宁可自己营业部门赚佣金，不愿与地产代理分一杯羹，现在发现地产代理效率高，旗下营业代表的销售功能已大减，扩充亦不容易。“发展商由憎恨我们，到接受我们，至现在喜欢我们，甚至倚赖我们。”美联集团主席黄建业说。发展商给予地产代理的佣金，由1％到1。5％、2％加到现在2。5％，发展商愈来愈乐意交地产代理效劳，原因是地产代理带客人到销售处，对所喜欢的物业竞投，让发展商赚到最高价钱，达到利益最大化。
无论中原或美联集团在一手推销方面均赚取丰厚的佣金，但他们都并不认同发展商的做法。施永青及黄建业都觉得，年中地产商吃尽一手市场，并不是一个健康的现象。黄建业说，地产代理界非常重视本港一百一十万个二手住宅的买卖市场，因为一宗二手市场的交易，可以造就四方的买卖。“一个住宅物业成交后，卖方很可能变成买方，产生了另一宗买卖。”他说：“自己不喜欢只为发展商推楼盘，但为了生存，也没有办法。”施永青亦认为，发展商吸干市场的购买力，令二手市场交头淡静，业主也无法套现向发展商买楼，投资者发现向地产商买楼后沽不出，也就不再买楼投资，对发展商很不利。
多个行业倚赖地产代理
地产代理能催化地产物业市道的兴旺，除了发展商对他们日益倚重，多个行业亦期望地产代理为他们开辟财路。香港经历多年经济衰退，银行在低息环境下按揭业务竞争激烈，1997年按揭利率由最优惠利率加二厘发展至2004年减二点八二五厘，除了大减按揭利率之外，银行还积极透过地产代理转介生意。一些银行分区经理为了争生意，甚至跨区访晤地产代理分行，以加强合作关系；地产代理成功推介物业按揭后可得额外佣金或奖赏。专门签楼契的律师经历多年物业市道淡静之后也争生意，为了方便客人，在代理转介之下，有时甚至亲自到地产代理分行签契，或顺道与地产代理相约宴请，加深关系。
一宗物业的成交，也连带装修、清洁、搬屋的生意，这些行业经营者得到地产代理的推介就能赚上一笔。对于业主或买家，地产代理亦提供了方便，自身也显得服务殷勤，专业周到。
正走向一条龙服务
地产代理行业今非昔彼，已不只是传统地促成买卖双方对物业拍板就算，而且更需要提供一条龙服务。一个住宅物业成交后，买家期望地产代理能提供有关讯息，那间银行的按揭利率最优惠？若短期沽出哪一间罚息、最低？哪一位律师提供最方便又便宜的服务？哪家装修公司最美观又实惠？如何找钟点女佣帮忙入伙打扫？能否代办申请水、电、煤？这些都是地产代理在成交后提供的基本服务，但是，不少地产代理仍未跟上如此服务水平，认为物业成交了，就是“过海做神仙”，得过且过。
中原及美联集团提供一条龙服务的涵义更为广阔。地产代理集团多元化已成为趋势，旗下子公司提供：移民顾问、估价、资料数据网、按揭转介、资产管理、财务咨询、人事顾问等服务。两所集团仍以地产代理为主业，其多元化服务暂时志不在于财务上增加收入，而在于更好地利用客源，互相投射服务。现在两所集团都有北上，但都在摸索阶段，边开业边学习经营。美联在内地开设一百二十二间分行，聘用人手近两千。中原则开设五百多间，人手逾万人。
地产代理冬去春来？
2005年11月中国多个省份发生禽流感，当时人心惶惶，加速了业主劈价促销。踏入2006年，每年农历新年后楼市都会转旺。2003年春天爆发沙士，导致香港经济严重衰退；今年春季，禽流感会否重燃传播，正是全球关注的事情。现在美国加息幅度未明，一般估计还有两次共半厘加息的空间。发展商表明，楼宇不会再减价平卖。香港在连串加息之下，将或多或少地打击对市民买楼的购买力。可以预料，2006年的成交宗数会比2005年减少。在市况持续淡静之下，过去扩充的分行及人手将面临淘汰，地产代理行业如何面对前景呢？
中原、美联这两大地产代理集团，由于具规模，自有风险管理，即使市跌，亦可承受风险。但小型地产代理商则需要小心判断，有的正在逆市扩张，也有的及早整顿。无论如何，若把业务重整与时并进，更新管理，以及加强培训人才，将可减低在跌市或淡市下的损失。作为地产代理个人须如何自处呢？关键是增强自身实力，低潮确实也有top sales，仍有用家需要买楼自住，投资者也会趁低吸纳，地产代理不妨自问：为什么自己不比别人强？地产代理如何渡过严冬？迈向专业化，自我提升，是必走之路。
PDF原文：
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标题：
地产代理素质参差 业主买家如何自保
来源：
信报月刊
发布日期：
2006…01…01
全文：
买卖物业是市民重要的决定，很多人一生买楼次数不多，谈不上积累买楼经验，难以辨别优劣代理，无法趋吉避凶。我们期望地产代理行业的专业水平能大大提高。
前年上水一名地产代理向传媒吹嘘内地人来港大手买楼，作出失实说明，令港人记忆犹深。港人对地产代理的印象不算很好，对他们的服务多感不满，每年向监管机构投诉的个案数以百计，而且随着市道的回升而增加。本港地产代理的水准参差，市民买卖物业宜小心判断，以免交易后心有不甘。
笔者最近与曹仁超聊天，他说：“人生最重要是拣个好太太，其次就是要找到好经纪。”的确，优秀的经纪能为你带来方便、带来财富，低劣的经纪令你心惊胆颤，激气难顶，就算赚了钱也不舒畅，更何况有机会令你赔本。
笔者过去一年为了改善生活素质，决定楼换楼，细屋搬大屋，搬了大屋卖细屋，后来又租出、租入，买买卖卖，频频扑扑，与地产经纪每每交手，觉得大多数的经纪水准低劣，不禁令人汗颜。笔者愿意藉此文谈谈亲身经历，盼地产代理引以为鉴，市民也汲取教训。
经纪欠水准实例
一年前笔者在查问租盘的情况之下，偶然被经纪推介一“笋盘”，由于意识到升浪将至，于是闪电购入，但是经纪在佣金栏上漏空，我当时经验不足，没有留意，后来发现原来卖家给予两个半厚佣，经纪没有事先声明，否则该单位应可以更低价钱买得，笔者后来想：难怪经纪大力推介，幸好我顺利上会，否则中途反悔，在不知对方给厚佣之下，要懵然赔佣金十多万，后果堪虞。
后来笔者再换入另一单位，由于签约先付的支票来不及翌日（半天假期）过数，差点儿要被挞订，如果经纪细心提点一下，就可避免一场虚惊。之后我将这个单位经另一经纪租出，双方签好租约，也交上厘印费，此经纪竟然放假去了，后来事隔个多月，要另立租约，才能办打厘印手续。
几个月前，我将其中一个单位卖出，在签写售楼协议书时，我竟发现第一次订金、第二次订金及最后交付总额的数目，合计与成交价有误。
数次交易，不同经纪的表现都欠专业，而每次买卖我都要付上数万元的佣金，总觉不值。我的律师友人埋怨说：“地产代理一宗成交可收取高达十万元的佣金，我才收几千元的费用，还要负上法律责任。律师的地位高，但收费却不如地产经纪！”
地产代理的作风
其实，经纪欠专业的例子，俯拾皆是，以我年内的经验可以归�