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不够资格贷款，更不够资格享受贷款优惠政策，它需要各个环节和多种条件的配合，而这一
切都不是市场自发就能做到的，更像是被一双无形的手操纵着。
让穷人买房的过程中，充满了贪婪和欺诈，而在这种无序的表象之下，其实一切都在按
部就班地有序进行着。
为了能够创造条件让民众买房，美国的金融政策给予了极大的支持—无论有意还是无
意，客观上都造成了同样的效果。
美国房地产起起落落的背后有五个关键的驱动因素，分别是利率、税收、人口变化、金
融杠杆和居民生活方式。其中，利率、税收和金融杠杆是政府能够直接主导的因素。
联邦政府通过利率和税收影响房屋的供需。所谓利率低，则地产兴。低利率是鼓励穷人
买房的一个重要因素，在这方面，格林斯潘做得可以说是前无古人。
2000 年年底，美国科技股泡沫破裂后，格林斯潘通过催热房地产市场进行疗伤，把利
率从2000 年年底的6。5％一直下调到2003 年中旬的1％，并且，从2003 年6 月～2004 年6
月，联邦基金利率一直维持在1％的低位。
1990～2002 年的数据显示，抵押贷款利率不断降低的同时，美国新开工住宅套数不断
升高，推动着房地产市场的繁荣。
别小看了利率，它可以在很大程度上影响买房者的负担。例如，一幢20 万美元的房屋，
以20％首付、30 年还清来计算，若贷款利率是5％，月供为858 美元；但若贷款利率为10％，
月供则变为1404 美元。
约瑟夫·斯蒂格利茨公开指责道：“由于低利率促进了房地产业的持续繁荣，美国人对
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自己不断增长的债务负担一直不在意。为了让更多人借到更多的钱，美国还不断放宽放贷标
准，次级贷款发放额不断上升，一些新的信贷品种允许个人贷款的数额越来越大，还出现了
一些非固定利率的贷款品种。”18
联邦政府还通过税收来鼓励购房。每年房屋贷款的利息是可以抵税的。再以上述一幢
20 万美元的房屋、贷款利率是5％、月供为858 美元、年供约1 万美元为例。在起先几年，
年供中绝大部分是用来偿还利息的，大概会是8000 多美元，而这部分可以抵税。19
宽松的货币政策降低了贷款成本，催生了过多的贷款，导致了房产泡沫，加之金融监管
的失职，为现在的次贷危机埋下了无穷隐患。
索罗斯指责美联储放任金融革新，长时间使利率保持在过低水平；与此同时美国监管部
门给了市场活动家过多的自由，任由一个极度铺张的信贷市场发展。这是导致目前金融危机
的主要原因。他批评美联储和美国财政部对使美国和欧洲陷入经济衰退的“超级气泡”的形
成负有责任。20
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购
房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。通常，固定利率借款者的平均
信用评分高于浮动利率借款者。
美联储的低利率政策改变了房贷的结构。
弗吉尼亚州的住房金融顾问托马斯·劳勒指出，美联储的低利率政策帮助次级抵押贷款
和可调息按揭贷款侵蚀了原本属于固定利率抵押贷款的市场份额。劳勒称，可调息按揭贷款
在2001 年所发放贷款中仅占10％，到了2004 年这一比例就飙升至近1/3 了。
并且，放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息
抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付
本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在
几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而埋下了借款人日后可能无力还款的隐患。
一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资
金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、
完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构—住房抵押贷款资产研究所于2006 年4 月对100
笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入同其
提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行了比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或
以上，其中60％借款人虚报收入超过实际收入一半以上。德意志银行的一份报告称，在2006
年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40％，而2001 年的比例为21％。
这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风
险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，
而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。美联储数据显示，次级贷款占
全部住房抵押贷款的比例从5％上升到2006 年的20％。21
在美国抵押贷款行业内干了14 年的理查德·比特纳，在其著作《贪婪、欺诈和无知—
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美国次贷危机真相》一书中，通过一个案例总结道：“这笔贷款有多方面的原因：经纪商、
借款人、卖家全都假报信息，如贷款申请欺诈、虚假评估、伪造就业证明等。”
这是冰山一角，也是一个有代表性的例子。
但是，理查德·比特纳所下的结论具有很大的局限性。他认为：“经纪商是次级贷款的
主要操纵力量。”他在书中指出：为了获得最大的利益，贪婪的经纪商们通过篡改信用记录、
隐瞒债务数据等各种欺诈手段，不负责任地帮助更多没有还款能力的人贷到款、买了房，而
那些无知的贷款人，背负着高额的还款利率，高兴地陷入了这场金钱骗局。一旦他们的生活
发生一点变故，没有钱还月供，就面临被收回房产、无家可归的困境。
房产经纪商是整个美国房地产抵押贷款行业的重要推动者之一。他们在贷款买房者和贷
款机构之间起着桥梁作用。与中国情况不同，美国的买房人和贷款机构之间并没有直接的联
系，他们必须通过房产经纪商来办理贷款事宜。经纪商不仅认识多家贷款机构，还了解上百
种贷款产品，信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。
至2003 年，经纪商只完成25％的优质级贷款，但却制造了超过50％的次级贷款。2003
年，市场里有100 多家次级贷款公司，信用不好的借款人通过一家经纪商比通过一家贷款公
司可以获得更多的贷款选择。另外，因为从次级抵押贷款业务中得到的收入可能更多，所以
经纪商很愿意把次贷产品推荐给高风险的借款人，即使这些人有资格获得更好的贷款。22
评级机构是另一个弄虚作假、欺骗购房者的环节。为了便于投资者了解购买这些抵押证
券的风险，华尔街的证券评级机构要在抵押贷款证券化的过程给这些产品打分、评级。然而，
这些评级机构的酬劳却是由投资机构提供的，它们之间的利益相关性自然导致了评级过程中
的欺诈行为—不良的贷款被评为AAA 级投资产品。
小布什执政期间，在极力减少对公共住房投资的同时，通过各种措施鼓励民众买房，掀
起了一场轰轰烈烈的自有住房运动。在这其中，金融衍生品的作用巨大。
按揭及金融衍生产品的过度运用，推动了美国家庭住房拥有率的提高。在这一过程中，
甚至连正常的监管都“退位”了，正因此也种下了次贷危机的种子。
3。6、注释
1。 这里举出的法律只是美国住房类法律体系中很少的一部分。美国是世界上出台住房
相关法律最多的国家之一，相关法律不断被修订和完善，加总起来近40 部左右。
2。 时寒冰。 应对房地产开发商模式进行全面反思。 上海证券报。 2007 年3 月29 日。
3。 关于所有者社会，小布什在第二次就职演说中做出如下诠释：在美国自由的信念里，
公民享有尊严和经济上的独立，而不是生活在潦倒的边缘，这是更广义的自由，它促生了《房
屋法案》、《社会安全法案》和《人权法案》。现在，我们将改革形成伟大的制度来服务于我
们的时代，并扩展这一定义。每个美国人将分享国家的承诺和未来。我们将用最高的标准来
要求我们的学校，建立一个有产者的社会。我们要让更多的人拥有自己的住房和事业，拥有
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自己的退休基金和医疗保险。让我们的人民对自由社会未来的挑战做好准备，让每个公民做
他自己命运的主人。我们将把美国人民从匮乏和担忧中解脱，并把我们的社会建成更为富强、
公正和平等的社会。
须要强调的是，在第二次演说之前，布什即谈及所有者社会，其核心是公民个人有能力
控制自己的生命和财富，而不是依赖于政府。
4。 房地产经济学。 同济大学出版社，2004。
5。 在美国，两类住房政策往往是混合的，笔者只是以住房政策的倾向性进行划分。
6。 阿列克斯·施瓦兹的作品《美国住房政策》的第12 章。
7。 在小布什刚刚就任美国总统时，本�