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人都在下面活动，所以地面上人就比较冷清。就是在很冷寒冷的地区，可以在地下建步行街。还有在人烟稠密的地区，在日本东京大阪，我也看到了步行街也可以放到地下去，解决上面的人的堵塞。这个问题，根据日本建筑学界的经验，经验系数，地下建跟地面建，从建筑成本来说，当然地下贵，差多少呢，四比一，同样一个商店，建在地上跟建在地下，建筑费用要高四倍，但是它建地下不要土地费，节约土地费了，加上土地费因为东京的土地非常贵，最后平衡结果是什么呢？平衡结果地下建筑比地面建筑省百分之七十五，就是四比一，变成一比四。地面建筑的成本等于地下的四倍，因为土地特别贵，所以四比一 ，一比四的关系。在东京大阪步行街，地下步行街非常发达，这是两个特殊的条件。一个是寒冷的地区，一个是人烟非常稠密，土地非常拥挤的地区。
但是这个地下步行街也要慎重，假如说你没有适当的条件，盲目地建，建完了以后效果不一定好，也有赔钱的。我看到了两个，在德国的汉诺威，将近一百万人口的城市，它修了一条步行街，跟地面建平行，人都走地面，不走地下。这个地下步行街冷冷清清，还有一个是马克思的老家，特利尔， 我去看了，也是一条步行街跟地上平行。它那个城市只有二十多万人口，所以人也愿意走上面，不走下面。下面更没人了，所以要慎重。要很好地评估什么地方可以建，什么地方不能建。
第三个问题呢？讲讲步行街的功能的转化，我们的步行街都是，从过去的商业街转化过来的，就是买卖，百货商店，把它一拦，车不让进来买东西，但是我看到现在欧美的好多步行街它的功能，已经综合化、多样化、休闲化。不完全是为了买东西，到步行街去，而是到那里去玩，去旅游，去放松 。上个月就五月份在王府井大街，开了一个国际商业街的会议，国外来了十四条步行街的主持人代表到王府井来开会。他一方面感到这个王府井建得不错，同时也对王府井提出一条意见。那么这个法国的代表是有代表性的，法国香榭丽舍大街的总代表，就是罗代。他说：“王府井步行街美中不足的是太多的大商店，主要是商店买东西，一到晚上九点种，商店一关门，就没人了，冷清了。”那么在法国香榭丽舍大街，就有许许多多餐厅，有饭店、戏院、影院，有许许多多的文化活动，所以一直到晚上半夜两点钟都有人，凌晨五点钟还有人在那儿喝咖啡，还有人在那儿聊天，还有人在那儿散步。这就是发达国家的步行街，到了后期它的功能多样化。这是纽约第五大道代表，德斯提诺。他说：“著名商业街除了有大的商店以外，还要有文化建筑，要文化还有博物馆，还有闪光点。”我还看到其它的资料，说很多人到纽约第五大道去，主要目的是什么？就是去看戏，到百老汇看戏。戏院很多，文化活动而不是商业活动，这一点就没有引起我们国内的注意。我刚才说的南宁步行街失败，一个是交通的问题没解决；一个就是结构太单纯，就是买商品，你里面买的跟外面买的是一样的，而没有发展大量的休闲活动，文化活动，吸引人来旅游；来休闲；来观光。
为什么步行街的功能在调整、在转换、向休闲发展。主要是两个原因，我发现主要是两个原因。一个原因是是郊区的商业网的发展，因为随着郊区化以后人们都住到郊区去了，郊区土地很广，大型的商场建起来了，大型的购物中心，汽车摆一大片，面积非常大。建筑面积都有几十万平方米，这个综合性的商业中心发展起来了，它的成本又低，购物又方便，汽车进汽车出，你这个步行街就竞争不过人家了。汽车进来也不方便了，你的成本也高，你铺面的租金也高，所以商业活动的竞争越来越激烈。商业的业态多样化，郊区化以后，那么你这个步行街必须有你的特色，你的特色就是你的文化，你的文化郊区是没有的，因为你有几百年的历史。郊区就是几十年的时间发展起来的，它都是新的东西，不可能有老的东西。它没有古董，所以你必须要有你的文化来竞争胜过郊区，人们到郊区去主要是采购，到你步行街来主要是欣赏历史，欣赏文化来休闲，这是第一个原因。为什么商业的竞争发展得非常快，业态变化非常快，没有特色你就要失败。所以这次在王府井大会上，有个南京太平街，这个商业街他有一个代表，就说了这么一句话：“这条街搞得很好，百城无假货它是模范，但是去的人就是不多。”最后发现就是业态太简单，就是光是买东西，大家都不愿去没有综合化，吸引不了人。第二个原因，为什么步行街的功能休闲化呢？就是人的消费结构在变化，人的消费从物质消费向精神消费过渡。那么当前西方有一个新的概念，什么概念呢？就是体验经济阶段，所谓体验经济就是说它的活动主要是文化上的享受，感受上的满足。而不是物质上的满足，他讲个实例，西方经济学家讲体验经济讲个实例。西方人过生日，在农业社会，过生日要做蛋糕，蛋糕是妈妈亲自做。我农场里有鸡蛋、有面粉和牛奶，非常低廉，非常便宜，一个美元就够了，做一个大蛋糕出来，成本就一个美元。就是你农产品，自己农场的东西，这是农业经济阶段。到了工业经济阶段呢？又要做蛋糕了，他就到商店里去买，蛋糕粉，什么奶油统统买来了，蜡烛一套买来了，自己蒸一蒸，自己用个炉子蒸蛋糕，这样它的成本五个美元。到了后工业社会，这个蛋糕就打个电话订购，打个电话糕点店送上门来了。什么名字？写上生日快乐。送货上门了，订购了，根本就不用劳动了，这个蛋糕就是十五个美元。那么到了今天呢？在美国这个社会，到了体验经济阶段。他要过生日怎么过呢？他专门有为你服务的公司，为你准备好过生日的房间，举办这个生日宴会。这种生日宴会环境都布置好，设备都有一套。然后你带着孩子朋友去，玩一个晚上，过一个难忘的生日，一百美元。那么这里边消费呢，绝大部分都是文化消费，农业的产值，工业的产值都是非常小的。人们随着社会的发展，人们在文化消费的要求越来越高，精神消费的要求越来越高，所以你这个步行街，作为一个城市的代表，一定要向休闲化发展。
步行街兴起以后，大部分地区就是管理跟不上。按照一般的这个操作，居民委员会或者是街道操作，它这个管理呢，有特殊的要求。比如说我看到很多步行街，它的铺面怎么出售的呢？反正我一个平方米五万块钱，谁来住我就给你，你交得起钱就可以进来，不管你干什么。这种我们这个门槛，看起来很公平，一视同仁，但实际上问题很多，为什么呢？他有些进来跟你这个步行街不协调，进来了，真正需要进来的呢又没有进来。所以在这个管理上，不能够只有一个门槛，这个门槛我们叫做精神经济门槛，叫钱的门槛。不行，还有一个绿色门槛，什么叫绿色门槛呢？就是适合我的优先进来。你比如说北京有二十多家百年老店，这个百年老店，能不能够进来一些呢？增加我的文化品味呢，这就是一个很大的改善了，面貌的改善。好的当然要把它请进来，上海南京路，请麦肯锡咨询公司给它咨询，麦肯锡给它提了一条意见，就是说你必须要把全世界，最有名的商家请进来，这才代表你世界一流的步行街水平。就是你的水平档次要提高，你不能光买中国货，还要买世界的名牌。结果呢，上海政府就和麦肯锡联合向世界发布消息。把世界的著名的商家都请到上海去，让他去看，那么对他们的进来，你的门槛就要降低。因为降低了以后，才能提高你的知名度，提高你的品味，那种国际一流的。那么我也看到一条很著名的步行街，它搞了很多很多低水准的铺面，结果满街都是这样，大减价，最后一天呢？贴出布告要拆迁，到处贴的横七竖八，这就很成问题。你给人一个很糟糕的形象，而且我是到这个步行街，是在早晨十点钟去的。它是九点半开张，十点钟去的，那个店主就把那个包装纸往街里乱扔，不讲卫生，店主的文化水准也很低，管理水准也很低。这样的话就大大地影响这个步行街的形象，所以我就看非常有名的城市里，没有旅游者，没有一个外国人，只是全部是当地的打工的，打工仔、打工妹在那儿消费，这是一个非常可惜的事情。
那么我们最后还讲到一个就是步行街的自律问题，什么叫自律呢？就是步行街一定要发动全体的成员来把它管理好。一定要解决明码交易的问题；要防假堵劣的问题；要解决清洁卫生的问题，要求共同来维护。来消除噪音的问题，还有安全的问题，小偷小摸这些。不能随意张贴，西方都是很严格的，不能够随便贴降价的条子，都不能随便贴的。你贴了以后，就有损步行街的形象，所以建设的距离，我们国内建设步行街的距离，还是很远。那么西方步行街的历史比我们要长，它有这个传统，有的步行街我看的，都有一百多年，二百多年，甚至三四百年的时间。老百姓又有这个习惯，管理有一套办法，而在我们国家步行街就是一个新的事物，过去没有这个概念，没有这个步行街的概念。包括北京没有这个概念，就是这几年才兴起的。王府井兴起一条步行街，所以在步行街文化方面，我自己感觉，完全可以吸收欧洲的、美国、日本的。特别是欧洲的，因为欧洲历史最久，我们可以利用它步行街的经验来把我们的这个步行街建设得好一点，提高一步，也是解决我们城市文明，城市文化提高城市人的素质的一个核心。核心的问题，把整个城市的面貌，城市的景观，城市的文化，都彻底地改变。
所以今天我就讲这个问题，谢谢大家