按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
事实上，房地产价格行为和商业价格的上浮下降现象，一点关系都没有。正常的商品如果要涨价，一定是产品价值提高带来的价格上升，而房地产价格上涨，不代表它的房子价值提高。涨价前和涨价后，“黑卫”还是“黑卫”，采光不足还是采光不足，配套还是那些配套，容积率还是那些容积率。不仅如此，房价高涨阶段，开发商还将房子的密度修得更高，品质变得更低，为的是增加可销售面积，降低成本，以便赚到更多的钱。
既然房子的价格并非随着价值上扬，那是什么让房价高升的呢？一个字，那就是“吹”，不是吹牛，而是吹气。在开发商眼里，房价不是别的，是个气球，吹得越多，气球越大，因而房价也就越高。
2004年全国范围内出现了一次房价暴涨现象，这个现象背后，就有开发商吹气的功劳。让开发商找到这千载难逢的吹气机会，是“8·31大限”的来临、71号令的实施。这一天来临之前，开发商经常在一起开会，顺便将媒体邀请到，会议的主持人说：“同志们，土地要‘招、拍、挂’了，这将意味着什么啊？”下面就有人回答“地价要上涨呗”。
主持人又问：“地价要上涨了，那我们该怎么办啊？”
下面的人就异口同声地一齐回答：“涨房价呗。”缺乏购房者和政府参与的房价会，只是一场属于开发商的双簧戏，媒体对此心领神会，拿着这些话就到全国各地宣扬，信口雌黄地说：“成都，今年涨300。”“北京，今年涨500。”“上海，今年涨800。”关乎民生民意的住房价格问题，就由这个利益群体以这样荒唐的方式决定了。
开发商真的是聪明过人，不但抓住机会占了购房者的便宜，还顺势将责任抛给了政府的“招、拍、挂”政策，干的全是得了便宜又卖乖的好事。
下面不妨引用任志强曾经引起争议的一段发言。
第二部分参考附件（1）
任志强：垄断的“招、拍、挂”土地政策
促使房价跟随土地价格暴涨
我个人认为“8·31”以后，市场的供求关系会发生一个重大的变化，土地总的供给量会大幅度减少。所以土地的价格一定是上升，而且会大幅度上升，到明年年终的时候可能是土地饥荒，不管是产品的供应量，还是土地的供应量都不能够满足市场的需求。今年上半年，国有土地的收购大概是2044亿元，其中70％是协议出让的土地，28。8％是“招、拍、挂”的土地，但是“招、拍、挂”的土地虽然只有28。8％的供应量，但是占了2044亿元的60％多的额度，所以“招、拍、挂”让土地暴涨。“招、拍、挂”的土地平均是协议出让土地的四到八倍，“招、拍、挂”让我们土地价格暴涨。上几星期我们推出了蓝筹股，这个价格增长了24％，但是土地的供应量是负的24％，也就是说大概多花了60％的钱全购买别人的土地，安徽今年的土地价格也是暴涨。大概平均增长六到八倍，全国因为“招、拍、挂”而产生的土地价格的增长，是一种制度性造成的，可能没有任何经济因素可以让一个部品在一个极段的时间内暴涨六到八倍，只有我们的垄断的“招、拍、挂”土地政策让土地的价格暴涨。
国土资源部的一位副司长说土地价格增长是创新增长，这是在激励我们全国人民。大兴的土地我们非常清楚，4。5亿元的土地里面，其中土地出让金的部分是固定的，但是价格拍到9亿多元，翻了一倍多，应该是土地本质的价格，不是土地成本的价格。从全国招拍挂来看，每一次挂牌都限定了土地的创新量，所以涨价全部都不是土地创新，不能说里面没有土地创新，因为有的是按照百分比来做的。所以“招、拍、挂”增长的是土地的成本，而不单单是房地产商约定的，应该保护的是土地供应。我想不用说我是会涨价，还是别人张三、李四说涨价，国土资源部公布的数字是土地高估增长，我们认为房子的价格不应该是土地的成本决定了房子的价格上涨，所以水平市场需求的增长一定会使房价增长。今年上半年土地只增长了2。8％，新开工的面积只增长了百分之十几，而销售增长平均增长了14％，在这么一个巨大的需求情况下，供应量在不断减小，由于土地供给政策的变化，使土地供给的数量在减少，必然会产生供求关系之间不平衡，而造成房价随着土地价格的增长而不稳定。
涨价跟我们的房子没有什么关系，我认为最主要的是老百姓为此而付出更多的代价。我们认为国家的一个基本责任是要保证城市居民的住房问题，这是任何一个供应商都必须承担的国家责任。如果我们的农民土地可以有宅基地，而且是无偿获得的，而城市居民需要去花钱买一个土地，所以不能让土地的价格超出了人们承受的能力，这是国家的基本责任问题。
资料来源： soufun，2004…09…02
然而政府却不是那么好就忽悠的主。“8·31大限”是否会令房价上升，他们心里比谁都清楚，从71号令出台的背景可以看出，“招、拍、挂”政策出台的主要目的，是为了杜绝暗箱操作现象，一方面避免国家利益受损，另外一方面，是营造一个公开透明的行业体系。当然，这个政策只伤害那些5万元拿地、50万元卖出的暗箱暴利者。公开的拍卖政策，在房价保持不变的情况下，分流的只是暗箱者的利益。
另外，即便“招、拍、挂”政策会导致房价上升，从整体来看，也只可能在2006年出现。2004年和2005年以“8·31”为借口涨价的新开发楼盘，其实大部分都是过去协议拿的未开发土地，它的土地成本可能还是5万、10万，但是它却借着周围土地公开竞价的50万、80万为参照物，疯狂地上涨价格。而“8·31”以后公开竞价卖出去的土地，因为开发周期的影响，速度最快的也要在2005年下半年才可能上市。
开发商“自己干好事，政府承担责任”的想法，在中国肯定行不通。很快，《21世纪经济报道》上出现了这么一条后来被广泛转发的新闻。
第二部分参考附件（2）
房价涨幅8年最高 建设部不点名批评潘石屹
今年以来，全国房价平均涨幅迭创新高
根据国家统计局最新统计快报显示，1—8月，商品房平均价格继续大幅攀升。全国商品房平均价格为每平方米2749元，同比增长13。5％，比一季度上涨了6。9％；商品住宅平均价格为每平方米2525元，同比增长11。2％，比一季度上涨了4。7％。房价同比上涨13。5％，这是1996年以来同期的最高涨幅。
不点名批评潘石屹
建设部9月20日在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的文字稿中特别提到，“部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体不加甄别，大肆渲染，部分消费者跟风，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨”。
据建设部一位官员透露，文稿中提到的“部分开发企业”，其中主要就是指以潘石屹为代表的开发商。
今年春节过后，一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章被发往京城诸多地产记者的邮箱，作者是SOHO中国有限公司董事长潘石屹。潘在文章中坚定地表示，北京的房价2004年一定会涨。他特别解释说：“在我所有的言论中，我从来没有讲过房价的涨跌，我从来不认为谁能准确地预测市场的价格。这样肯定地说还是第一次。”潘随后还多次重复他的观点。
一周时间，潘的言论被300多家媒体、网站转载，“网民留言多难听的话都有”，潘后来告诉本报记者。潘自己的建外SOHO春节后最高每平方米大涨了4000元。
建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾随即予以警告：开发商不要不负责任地炒作房价。她认为，造成今年以来房价上升的原因是多方面的，其中个别发展商为了追求更大利润而大肆进行市场炒作，也是其中一个主要原因。
这一次，建设部再度将房价上涨的因素之一归咎于以潘石屹为代表的开发商“炒作”。
本报记者没有听到潘石屹对建设部有关批评的回应。但北京另一位知名地产商对本报记者说：“如果开发商炒作能够把房价炒上去，那我们就会天天去炒了。”
什么在拉高房价？
恐怕很少有人会真正相信，潘石屹等极少数开发商有能力将房价炒上去。
建设部认为，除了部分开发企业炒作外，房价上涨的因素还包括：经济适用住房供应比例下降；一些城市中低价位普通商品房供不应求；局部地区商品房阶段性供不应求；土地和建材价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房的增加。
北京业内分析人士指出，除了建设部所列举的五大因素外，必须重点提到两大政策：宏观调控和“8·31大限”。
一季度房价直线上扬后，4月底房地产遭遇宏观调控。以信贷紧缩和土地紧缩为主要内容的房地产宏观调控，致使开发商的融资成本提高，获取土地更加困难（国家决定5—11月停止农地转非农用地建设审批）。各商业银行内部普遍严格控制了对房地产开发商的开发贷款。
“8·31大限”是另一个重要影响因素。停止土地协议出让，实行土地公开交易，将直接带动地价的提高，进而抬升房价。今年上半年，全国协议出让土地的平均价格为10。88万元／亩，而招标、拍卖、挂牌出让土地的平均价格分别为协议出让价格的4。32倍、6。03倍和3。34倍。
建设部调研报告
建设部在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的文字稿的同时，一份包括分析房价上涨因素